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マンションが一戸建てより「売る」「貸す」しやすい理由【大久保恭子の親の家の有効活用指南】

立地などの利便性が需要に大きく左右

一般的に一戸建てよりマンションのほうが、売る、貸すともにしやすいといわれています。それはなぜでしょうか。

答えは「マンションは便利な立地に建っている」「買って安心な建物かどうかの判断が比較的つきやすい」からなのです。住宅の価値は8割がた立地です。大都市、地方都市に限らず、マンションは利便性の高いところに建てられます。

半面、一戸建てはバス便を使用したり、住環境のよい郊外に建つ傾向があります。中古住宅の買い手、借り手は、おおむね 20 〜 40 代の夫婦共働きで、子どもが小学校入学前というファミリー世帯や夫婦のみ世帯が主流です。大都市では 30 〜 40 代の単身世帯も含まれます。こうした方々は多忙なため、少しでも通勤時間が短縮できて、買い物などの日常生活が便利なところに住みたがります。

このようなことから、都心の便利なところに建つマンションは活用度が高く、地方の郊外部にあり、若い人が移り住まない地域の一戸建ての有効活用にはひと苦労ありそうです。

古ければ古いほど有効活用しにくく、築 25 年超の家の査定額は建物評価0

空き家は昭和 55 年以前に建てられた築 35 年超の古いものが全体の 2 /3を占めています(平成 25 年住生活総合調査)。「売る」ときに、築年数はどのような影響を及ぼすのでしょうか。

まずは価格です。一戸建ての価格は土地代と建物代で成り立っていますが、築年数により木造の建物の評価は変わります。新築を100とすると、築 3 年でも 70 、築 10 年超で は50 、築 25 年超では0と見なされ、土地のみの評価となってしまいます。

また歳月をかけ、丹精して育てた樹木や立派な灯篭や池のある素晴らしい庭であっても残念ながら、よほどのことがないと売り出し価格に反映されないのが一般的です。

昭和 56 年以前に建てられた築 34 年超の一戸建て、マンションは、現在とは異なる耐震基準で建てられていて、地震に強くはありません。こうした物件も阪神淡路大震災、東日本大震災以降、敬遠されるようになってきました。

状態次第では、古くても価値の高い家もある

親の家の築年数が 25 年超という方は、売る、貸すともに、ひと苦労ありそうです。と、ここまでは不動産業界での常識。しかし、家は個別性が高いものなので、この常識に当てはまらないことも多々あります。

たとえば、築 25 年の一戸建ての建物評価は一般的には0ですが、よい材料で堅牢に建てられていて、メンテナンスもきちんとほどこし、丁寧に住んでいたら築 10 年程度の家とほとんど変わらないものもあるでしょう。そうした家については、プラスの建物評価に挑戦することをおすすめします。

私の例で恐縮ですが、親の家は築 30 年を超えていましたが、建物の傷みはほとんどなく、使われている木材も今では手に入りにくい希少なものでした。私は不動産会社が提示してきた査定額に 1 割強高い価格で売り出すことにしました。幸い、気に入ってくださる方がいて、無事売却できました。

親の家の空き家対策について、もっと詳しくお知りになりたい方は、こちらの本をぜひ!

『どうする? 親の家の空き家問題』著 大久保恭子

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「マンション評価ナビ」の企画・運営を手がける㈱風の代表取締役。
1979年リクルート入社。週刊住宅情報編集長、執行役員等を務める。日立キャピタル業務役員、日本住宅ローン取締役を経て、2005年、㈱風の代表取締役就任。一般財団法人 住まいづくりナビセンター理事を兼務。
その他、国土交通省 社会資本整備審議会建築分科会委員、東京都住宅政策審議会委員などの公職を歴任。著書に『マンション選びは「立地」がすべて』『お片付けは「家ロジ」で。』がある。