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親の家は活用できる資源か、お荷物か? その実力は「立地」「家の形態」で測る【大久保恭子の親の家の有効活用指南】

親の家が有効活用できる資源なのか、住宅市場においては売りたくても売れないお荷物と見なされるのかを、ざっくりと見極めることで、有効活用の方針が決まってきます。そのためには、住宅市場の中での親の家の実力を知ることから始めます。

家の評価は、立地や交通の便が大きく影響する

実力を測るモノサシは「立地」「家の形態」です。所在地、交通、土地面積、建物面積、間取り、築年月日、用途地域、建ぺい率、容積率などが該当します。家の評価を決めるのは8割がたが立地つまり所在地、交通です。

また「家の形態」も重要です。一戸建てよりマンションのほうが、古いより新しいほうが一般的にはより高く、より早く有効活用の道が開けます。

さて、地方と大都市では住宅価格や家賃の差はどのくらいあるか、ご存じですか。
東京都と岡山県で、それぞれ都心、郊外の中古マンション、中古一戸建ての価格を比較してみましょう。まず、大都市と地方都市の違いを見ていきましょう。

大都市のほうが地方都市より有効活用の可能性は高い 

中古マンションは港区で5733万円、岡山市中区では1180万円。港区は岡山市中区の約5倍の価格です。中古一戸建ては港区で1億2800万円、岡山市中区は288 0 万円。港区は岡山市中区の約 4 ・ 4 倍です。

大都市は地方都市に比べ価格が4〜5倍も高いことがわかります。価格が高いということは、それだけ多くの人にとって利用価値が高いということです。

平成 26 年の各都道府県の土地価格相場の㎡単価を見ても、1位東京都 80 万1162円、2位神奈川県 23 万2004円、3位大阪府 23 万937円と大都市が上位を占めています。

北海道は3万7032円、東北・宮城県は7万832円、北陸・石川県は5万8215円、四国・愛媛県は6万270円、中国・岡山県は5万2437円、九州・福岡県は9万6482円ですから、大都市との差の大きいことがわかります。

人口減少や産業構造の変化により、地方産業等が衰退。若い世代が地方都市で職を得る機会が少なくなったため、東京一極集中の流れが顕著です。そのため、東京都の土地や住宅価格が突出して高くなっています。また、九州なら福岡、東北なら仙台というように地方圏においてもブロック化しています。このような流れはこの先も継続します。

中心部のほうが郊外より有効活用しやすい

それでは中心部と郊外ではどうでしょうか。中古マンションは大都市の都心部港区で5733万円、郊外の東村山市で2345万円(平成 27 年 5 月の不動産サイトでの価格)となり、都心部が2倍以上高くなっています。中古一戸建ても同様に中心部と郊外で大きな開きがあります。

それでは駅近とバス便ではどのような違いがあるでしょうか。西武新宿線「東村山」を最寄り駅とする新築一戸建てを例に見ていきましょう。本来ならば親の家の条件に近い中古住宅で比較したいところですが、同じ築年数のものでの比較が難しいので、ここでは新築で比較します。

徒歩5分の一戸建ては、バスを利用しなければならない徒歩 22 分と比べて、1200万円も高い価格がついています。徒歩 22 分のほうが、土地面積、建物面積が広いにもかかわらずです。

賃貸の一戸建てについても見てみましょう。徒歩 9 分の一戸建ては家賃が 11 ・7万円。一方、駅から遠い徒歩 22 分の一戸建ての家賃は 9 ・8万円です。特に賃貸住宅は借り手が利便性を重視し、できるだけ駅から近い住宅を探す傾向にあります。

高い価格や家賃は利用価値が高く、多くの人が住みたがるということを立証しているわけです。立地の良しあしが親の家の価値を8割がた決めてしまうことになります。

さて、あなたの親の家の立地は、高い売り出し価格や家賃設定ができる位置づけにありそうですか?

親の家の空き家対策について、もっと詳しくお知りになりたい方は、こちらの本をぜひ!

『どうする? 親の家の空き家問題』著 大久保恭子

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「マンション評価ナビ」の企画・運営を手がける㈱風の代表取締役。
1979年リクルート入社。週刊住宅情報編集長、執行役員等を務める。日立キャピタル業務役員、日本住宅ローン取締役を経て、2005年、㈱風の代表取締役就任。一般財団法人 住まいづくりナビセンター理事を兼務。
その他、国土交通省 社会資本整備審議会建築分科会委員、東京都住宅政策審議会委員などの公職を歴任。著書に『マンション選びは「立地」がすべて』『お片付けは「家ロジ」で。』がある。