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空き家になった親の家の有効活用(賃貸・土地貸し編)【大久保恭子の親の家の有効活用指南】

誰も住む予定はなく、このままでは空き家になる可能性が高い親の家。すでに空き家になっている場合をふくめ、「やはり親の家を手放したくない」という思いから、売却を踏みとどまることもあると思います……。その場合何か有効活用できる方法はあるのでしょうか、大久保先生に教えていただきました。

売らないなら「借家」や「土地貸し」という方法が

親の家を「売らない」と決めた場合の選択肢は4つあります。「貸す」「経営する」「持っている」「自分で使う」です。

「売らない」選択の 1 つ目「貸す」には 2 つのバリエーションがあります。
その 1 は親の家に住んでくれる別の家族に「貸す」ことですが、これはできるだけ早く、高く貸すために家をリフォームするかどうかの問題が出てきます。築 30 年超の古い家の場合は、台所、浴室、トイレなどの水回り設備の交換、傷んだ床や外壁の修理などに200万円以上かかってしまうこともあり、家賃を原資にして改修することは難しく、現実的ではありません。

これは、あまり手を入れずに貸し出せる築年数の浅い家に向く活用方法です。便利な立地でないと、借り手はすぐには見つからないでしょう。

バリエーションその 2 は「更地」にして土地を貸すことです。資材置き場や駐車場などが活用方法の一例ですが、とにかく、その土地を活用したいという需要者ありきなので、これも賃貸についての問題といえるでしょう。

マンション、アパートに建て替えて「賃貸経営」という選択肢も

「売らない」選択の 2 つ目はマンション、アパートなどを新たに建てて貸すという「賃貸経営」です。
親の家をいったん更地にして事業用の建物、たとえばマンションやアパートを建てる、 機械式の駐車場・駐輪場にするなどにして貸し出すという方法です。

この方法は 8 割がたこうした事業が成り立つ立地条件と、事業に見合った土地の広さなどが決め手となります。
さらに事業費用として、新しい建物の建設費用などのための資金が必要で、多額のローンを組むことになります。 10 ~ 30 年といった長期間での事業収支を予測しながら、採算が合うか否かを判断しなければならず、難易度の高い活用方法ではあります。

「売らない」選択の 3 つ目はそのまま「持っている」ということです。家・土地のまま、もしくは更地にして持っていることになります。ただし、迷惑な空き家・空き地にしないために家・土地の保全策が問題となります。

土地・家のみの相続放棄はできる?

4 つ目は「自分のために活用する」という選択肢です。自宅として住む、別荘としてきどき利用する、物置にする、などが主な活用方法でしょう。

また、どう考えても親の家の有効活用の方法が見当たらない。お荷物をショイ込むのは何とか避けたい!という方のための最後の選択は「相続放棄」です。その場合、気をつけておきたいのは、親の家以外の株や現金などは相続したいと都合のよいことを考えがちですが、オールオアナッシングで、親の家の相続を放棄すればその他のすべての財産も放棄しなければなりません。

親の家の空き家対策について、もっと詳しくお知りになりたい方は、こちらの本をぜひ!

『どうする? 親の家の空き家問題』著 大久保恭子

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「マンション評価ナビ」の企画・運営を手がける㈱風の代表取締役。
1979年リクルート入社。週刊住宅情報編集長、執行役員等を務める。日立キャピタル業務役員、日本住宅ローン取締役を経て、2005年、㈱風の代表取締役就任。一般財団法人 住まいづくりナビセンター理事を兼務。
その他、国土交通省 社会資本整備審議会建築分科会委員、東京都住宅政策審議会委員などの公職を歴任。著書に『マンション選びは「立地」がすべて』『お片付けは「家ロジ」で。』がある。